こんにちは。
大阪府を中心に不動産売却・売買を手掛ける「リンクエステート」の岡林です。
土地や建物を買うと支払うことになる「不動産取得税」。
固定資産税や都市計画税といった毎年支払わなければならない税金とは違い、不動産を取得したときに1度だけ支払うことになる税金となります。
取得した不動産のある自治体によって異なりますが、一般的に不動産取得後の半年～1年以内に「納税通知書」が買主様に届くことになっています。納税通知書が届いてから慌ててしまわないよう、今回は不動産の購入時に必ず発生する「不動産取得税」について解説します。
不動産取得税とは、土地や建物の購入・贈与・交換をしたり、建物を新築・増築・改築したりするなどして不動産を取得したときにかかる税金です。取得した不動産のある都道府県に支払う税金であることから地方税のひとつとなっており、家族や親族が亡くなったときに不動産を相続した場合を除き、必ず支払わなければなりません。
ただし、遺言によって相続人以外の第三者へ特定遺贈された場合、不動産取得税が課せられることになりますので覚えておきましょう。
不動産の取得方法(有償・無償)、取得用途・要因、登記の有無などに関わらず、不動産を取得した時点で課税対象となりますので、不動産の購入を検討されている方、新たに家を建てようとお考えの方は、不動産の購入金額やローン返済だけでなく「不動産取得税」も忘れず予算に踏まえておくと安心です。
注意したいのが、不動産取得税は土地と建物それぞれに課される税金ということです。
住宅地や田畑はもちろん、池沼、山林、原野など活用方法が難しい土地を取得した際にも課税されるほか、アパートやマンションといった部屋を取得した際にも支払い義務が生じます。
大正時代に府県税として創設された不動産取得税。
1950年のシャウプ勧告によっていったんは廃止されましたが、1954年の税制改正によって固定資産税の税率引き下げに合わせて復活しました。現行の不動産取得税は、固定資産税の税率を引き下げることによって取得した不動産の将来にわたる固定資産税の負担を緩和するとともに、不動産取得時の比較的担税能力の高いタイミングで相当分の税負担を求めることを目的としています。
なお、不動産取得税による2021年度の税収は3921億円であり、地方税収43兆円のうち全体の1％に満たない金額となっています。
不動産取得税は、固定資産税評価額をもとに算出します。
固定資産税評価額とは、不動産取得税をはじめ固定資産税、都市計画税、登録免許税を算出するうえで必要となる金額のことです。3年に1度見直されているのですが、1994年以降、不動産の販売価格7割程度であることが多く、マイホームの購入金額が3000万円だった場合、固定資産税評価額は1500万円～2000万円前後となります。もしも、固定資産税評価額が2000万円だった場合、マイホームの購入価格が3000万円であったとしても不動産取得税の算出時には2000万円をもとに計算されることになります。
不動産取得税の課税金額は、基本的に土地と建物どちらも同じ算出方法となっています。
・不動産取得税＝固定資産税評価額×税率4％
ただし、建物における不動産取得税については2008年4月1日～2024年3月31日まで「住宅」として取得した建物のみ「税率3%」の軽減税率が適用されます。
・不動産取得税＝(固定資産税評価額－控除額)×税率3%
※ 2024年3月31日まで
こちらの算出方法にて建物の不動産取得税が決まります。
土地における不動産取得税も同様に2024年3月31日までに取得した場合に限り、固定資産税評価額を1/2に減額する軽減措置が設けられています。
・不動産取得税＝(固定資産税評価額×1/2)×税率3%
※ 2024年3月31日まで
ただし、新築・中古問わず土地の減税額については少し複雑になっており、
① 45000円
② (土地1m2あたりの固定資産税評価額×1/2)×(建物の課税床面積※×2)×税率3%
2つのうちいずれか高いほうの金額を控除として受けることができる仕組みとなっています。
※200m2を上限とする
不動産取得税には、土地と建物ともに軽減措置「控除」が設けられています。
建物における不動産取得税の控除を受けるは、
・新築住宅の場合：
① 課税床面積50m2以上240m2以下
② 個人の居住を目的とする住宅全般
・中古物件の場合：
① 課税床面積50m2以上240m2以下
② 個人の居住を目的とする住宅全般
③ 下記要件のうちいずれか1つ
・1982年1月1日以降に建築された
・1981年12月31日以前に建築されている場合、新耐震基準に適合している もしくは 既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証明できる
これらの条件を満たすことができれば、控除を受けることができます。
なお、中古物件が建っている土地に対する不動産取得税の控除を受けるには、
・中古物件が建物の控除措置に関する要件を満たしていること
・住宅よりも先に土地を購入している場合、1年以内に建物を購入すること
・建物を先に購入した場合、買主様が1年以内にその土地を購入すること
この3つの要件を満たす必要があります。
年齢や性別を問わず、不動産を取得すると必ず「不動産取得税」の支払いが発生します。
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