こんにちは。
大阪府を中心に不動産売却・売買を手掛ける「リンクエステート」の岡林です。
2030年問題のひとつ「空き家問題」をご存知ですか？
空き家問題とは、2013年に総務省が行った「住宅・土地統計調査」をきっかけに表面化した問題です。
総務省の発表によると、全国の空き家数は 調査を始めた1948年以降 年々増加傾向にあり、5年後の2018年には空き家率が過去最高の13.6%を記録。
調査時点で全国におよそ900万戸の空き家が日本に存在していることが明らかとなりました。
また、2019年6月に野村総合研究所が発表した「2030年の住宅市場と課題」によると、
2033年には全国の空き家数は1955万戸、空き家率は 現在の2倍となる25.2%になると予測しています。
このままハイペースで空き家が増え続けると、2030年には空き家率30%を越え、4軒に1軒が空き家になる恐れがあります。
国や自治体では、周辺地域に防災・犯罪、衛生面、景観など さまざまな弊害を及ぼす恐れのある空き家に対し、
早急に対策を講じるため「空き家等対策の推進に関する特別措置法 (通称：空家等対策特別措置法)」を施行しました。
空家等対策特別措置法とは、空き家を放置することで生じる多くのトラブル・問題を解決すべく、空き家の定義や各自治体の空き家に対する対応を定めた法令です。
制定された背景には、2013年時点で全国におよそ820万戸と増加の一途を辿る空き家に頭を悩ませていた多くの自治体が相次いで空き家条例を制定するなど、
全国各地で空き家対策が深刻な課題となっていたことが挙げられます。
2015年に「空家等対策特別措置法」が全面施行されたことで、これまで所有者の許可なしに敷地内への立入・調査が可能となり、
必要な場合には 住民票や戸籍などから個人情報を確認できるようになりました。
さらに 調査の結果、建物に問題があるとみなされた空き家に対しては「特定空き家」に認定し、行政は空き家の所有者に対して不動産管理の助言・指導・韓国・命令を実行することもできます。
ところが、こうした法令の施行後も空き家が増え続けていることから、より実情に沿った制度対応を目的とし2023年に法改正が行われました。
2023年12月に施行された「空家等対策特別措置法」の改正法では、空き家の所有者の責務強化と国や自治体の施策に協力する努力義務が定められています。
まず、法改正により空き家の状態が悪くなる前に悪化防止を図るための仕組みとして新たに創設された「空家等活用促進区域」についてご説明します。
空家等活用促進区域とは、自治体が定めた区画内にある空き家をリフォーム・リノベーションする際に建築基準法に関する規制を合理化することで 空き家対策を図るものです。
建築基準法にも 個別に特定行政庁の許可を得ることで接道や用途に関する規制を緩和することが可能とあるが、
今回の法改正によって特定行政庁でなくても空き家対策を担う自治体が主体的に合理化の条件を指針として示すことで対応できるようになりました。
空き家対策に対応する自治体が定めた空き家活用促進区域内では、敷地の接道規制の緩和や住宅用途地域に店舗などを設けられるようになっています。
なお、前者は周辺地域の安全確保を前提としており、後者は指針に沿った用途への変更が条件となっています。
次に 特定空き家の認定を未然に防ぐ「管理不全空き家」ついてご説明します。
管理不全空き家とは、所有者による適切な管理が行われておらず このまま放置し続けると「特定空き家」と認定される恐れのある建物を指します。
管理不全空き家の認定基準は、今のところ問題はないが このまま放置し続けると「特定空き家」の認定基準を満たす恐れのある建物であることです。
具体的な基準は国交省が定めるガイドラインに記載されていますが、主に「保安上の基準」「衛生上の基準」「景観悪化の基準」「周囲の生活環境の保全に関する基準」これら4つの基準をもとに総合的に判断されることになります。
管理不全空き家から認定空き家に指定されるまでの流れですが、まず 自治体から「管理不全空き家」に認定されます。その後、行政より指導もしくは勧告があります。
それでも状況が改善されない場合に限り、「特定空き家」に認定するかたちとなります。
なお、「認定空き家」と認定されてしまうと 固定資産税の住宅用地特例が解除されてしまいます。
固定資産税の特例措置が解除されてしまうと、最大6倍の固定資産税を支払わなければなりません。
ほかにも 空き家の所有者に改善が見込まれないと判断した場合、行政代執行による解体費用の請求や最大50万円以下の過料(空家法第14条、第16条)に処されることも。
特定空き家に認定される前の「管理不全空き家」の段階で空き家の売却・解体、空き家の利活用といった改善を行うことが大切です。
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